Στις 3/11/2017 έληξε και η τελευταία παράταση του νόμου περί αυθαιρέτων, ο 4178/2013 και στις 4/11/2017 ισχύει ο νέος νόμος 4495/2017. Η πιο σημαντική αλλαγή είναι η μείωση των προστίμων σε αρκετές περιπτώσεις πολεοδομικών παραβάσεων που είναι μικρές και κυρίως δεν επηρεάζουν τους όρους δόμησης, αυξάνει τις δόσεις από 60 σε 100 και δίνονται και εκπτώσεις στα ειδικά πρόστιμα αυθαιρεσιών σε ευπαθείς κοινωνικές ομάδες.

Μία επίσης από τις νέες αλλαγές του νέου νόμου είναι ότι μέχρι σήμερα ενώ χρειαζόταν για να γίνει μια μεταβίβαση ακινήτου πέρα από το ενεργειακό πιστοποιητικό και η βεβαίωση του μηχανικού που θα βεβαίωνε ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις στο ακίνητο, τώρα αυτή η βεβαίωση μάλλον θα απαιτείται και στην μίσθωση του ακινήτου.

Επιπλέον στον ίδιο νόμο έρχεται για πρώτη φορά η εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου. Αυτή είναι μια νέα ψηφιακή εφαρμογή, όπου σε μια διαδικτυακή πλατφόρμα βάσης δεδομένων θα καταχωρούνται όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα και παραστατικά που αφορούν ένα ακίνητο. Συγκεκριμένα, όπως οι οικοδομικές άδειες, τα σχέδια (κατόψεις, τομές κλπ) του ακινήτου, στατικές μελέτες, ή εκθέσεις στατικής επάρκειας και στα επαγγελματικά κτήρια και όλες οι ηλεκτρομηχανολογικές μελέτες, επίσης τοπογραφικά διαγράμματα κάλυψης, ενεργειακά πιστοποιητικά, πίνακες χιλιοστών, κτηματολογικά και συμβολαιογραφικά στοιχεία και όλες οι νομιμοποιήσεις τυχόν αυθαιρεσιών που έχουν γίνει με προηγούμενους νόμους.

Επιπλέον θα υποβάλλονται ηλεκτρονικά και τα σχέδια της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Έτσι μετά και την συμπλήρωση όλων των αναφερομένων στοιχείων θα εκδίδεται από τον μηχανικό το λεγόμενο πιστοποιητικό πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας , το οποίο θα αντιστοιχεί σε ένα συγκεκριμένο μητρώο.

Η ολοκλήρωση των διαδικασιών της ηλεκτρονικής ταυτότητας θα πρέπει να γίνει εντός της πενταετίας υποχρεωτικά για όλα τα επαγγελματικά κτήρια, ενώ για τις κατοικίες εφόσον απαιτηθεί να γίνει μια δικαιοπραξία, δηλαδή μια αγοραπωλησία ή μεταβίβαση. Τέλος θα γίνεται δειγματοληπτικός έλεγχος για την ορθότητα αυτών των πιστοποιητικών πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου από τους ελεγκτές δόμησης με κλήρωση, δηλαδή από μηχανικούς ιδιώτες που έχουν πιστοποιηθεί για αυτήν την δουλειά.

Η διαδικασία αυτή γίνεται μόνο με μηχανικό που θα έχει εξουσιοδοτήσει ο ιδιοκτήτης, αν κατά τη συµπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας κτιρίου ή κατά τους περιοδικούς ελέγχους διαπιστωθεί ότι έχουν συµπληρωθεί ψευδώς στοιχεία ταυτότητας κτιρίου από τον επιβλέποντα ή τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό, πέραν των ποινικών κυρώσεων, επιβάλλονται μόνο στον μηχανικό τεράστια χρηματικά πρόστιμα που μπορούν να φτάσουν και μέχρι και 20.000 ευρώ πέραν της απώλειας της άδειας ασκήσεως επαγγέλματος. Ενώ για τους ιδιοκτήτες που δεν θα έχουν μεριμνήσει για την ολοκλήρωση της διαδικασίας της καταχώρησης του ακινήτου στο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας αμελλητί και έχει παρέλθει η ημερομηνία της πενταετίας τα πρόστιμα θα φτάνουν και μέχρι το 10% της αντικειμενικής αξίας, ανάλογα και με τι είδους πολεοδομικές αυθαιρεσίες υπάρχουν που δεν γνωστοποιήθηκαν στο λεγόμενο τοπικό παρατηρητήριο δόμησης

Η πιο συνηθισμένη περίπτωση αυθαιρεσιών που συναντάμε είναι να υπάρχουν συνήθως σε παλιά διαμερίσματα πχ προ του 1975 διαφορετική διαμερισμάτωση των οριζόντιων ιδιοκτησιών πχ του ορόφου, σε σχέση με αυτή της οικοδομικής άδειας, σε αυτή την περίπτωση παλιά το πρόστιμο ήταν μόνο ένα παράβολο 500 ευρώ, ενώ τώρα αυτό γίνεται 250 ευρώ.

Άλλη και πολύ συνηθισμένη περίπτωση είναι η αλλαγή χρήσης από χώρο βοηθητικής χρήσης σε κύρια χρήση, πχ από αποθήκη σε κατοικία , κυρίως σε υπόγεια κτηρίων, εαν η αλλαγή αυτή πραγματοποιηθηκε πριν το 1975 και αποδεικνύεται με δημόσια έγγραφα, τότε επίσης το πρόστιμο είναι 250, ευρώ.

Ανεξάρτητα του χρόνου πολεοδομικής παράβασης και φυσικά πριν το 2011 πάντα, μικροπαραβάσεις, όπως μονώσεις στις όψεις, αλλαγή γεωμετρίας και μετατόπιση των κουφωμάτων, πέργκολες έως 50τμ, αχρήστευση της επιφάνειας φύτευσης και στην θέση της να γίνει θέση γκαράζ, μπαζώματα μέχρι και 1.00 μ, υπέρβαση του φράκτη του οικοπέδου μέχρι 1.00 μ για σπίτια και μέχρι 2.00μ για επαγγελματικά κτήρια, κατασκευή αποθήκης μέχρι 15 τμ και ύψος 2,50μ εντός του περιγράμματος κτηρίου, αλλαγές στο περίγραμμα του ακίνητου , διαστάσεις κατα 5% και εφόσον δεν έχει μεταβληθεί το εμβαδόν κατά 5%, πάντα εντός περιγράμματος κτηρίου, κλπ το πρόστιμο είναι μόνο 250 ευρώ.

Με τον προηγούμενο νόμο 4178/13 εάν είχε πληρωθεί το 30% του συνολικού προστίμου συν το παράβολο, ο μηχανικός μπορούσε να εκδώσει την σχετική βεβαίωση περί μη αυθαιρέτων με ισχύ 2 μήνες για να γίνει μια δικαιοπραξία και να αποπληρώσει το υπόλοιπο ποσό σε 60 μηνιαίες δόσεις, τώρα αυτές έγιναν 100 οι δόσεις. Επιπλέον για πρώτη φορά εκτός των εκπτώσεων που υπήρχαν αν πλήρωνες εφάπαξ το πρόστιμο είχες μια έκπτωση 20% τώρα αυτή η έκπτωση διαμορφώνεται ως εξής, έκπτωση κατά 20% εάν η τακτοποιήσει γίνει μέχρι τις 8-4-2018 και 10% από 8-4-2018 μέχρι 8-10-2018. Όμως το ειδικό πρόστιμο θα αυξάνει μετά από 8-10-2018 έως 8-2-2019 κατά 10%, ή 20% μετά από την 9-2-2019.

Επιπλέον για πρώτη φορά υπάρχουν μειώσεις προστίμων σε ειδικές ομάδες πληθυσμού, όπως ΑΜΕΑ με αναπηρία>80%, όπου βέβαια το οικογενειακό εισόδημα είναι <60.000 ευρώ, πληρώνουν μόνο το 15% του ενιαίου ειδικού προστίμου, ενώ αν έχουν αναπηρία >67% και υπάρχει οικογενειακό εισόδημα <24.000 ευρώ καταβάλουν το 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου. Άλλες κατηγορίες είναι πολύτεκνοι με οικογενειακό εισόδημα <80.000 ευρώ, μακροχρόνια άνεργοι, τρίτεκνοι, δικαιούχοι του Κοινωνικού Εισοδήματος Αλληλεγγύης κλπ καταβάλουν το 20 ή 30% του προστίμου ανάλογα την περίπτωση. Επίσης τα πρόστιμα γενικά υπολογίζονται πέραν από την χρονολογία της παράβασης, το είδος της παράβασης και την έκταση της παράβασης, το εάν είναι μια και μοναδική η κατοικία, υπολογίζεται και με βάση την τιμή ζώνης στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Ευνοούμενοι θα είναι αυτοί που οι αντικειμενικές αξίες θα μειωθούν και χαμένοι εκείνων που θα αυξηθεί.

Επίσης πολύ σημαντικό είναι να αναφέρουμε ότι το 50% από τις συνολικές δαπάνες που έχουν γίνει για την ενεργειακή αναβάθμιση ενός ακινήτου που τακτοποιείται λόγω πολεοδομικών αυθαιρεσιών με τον νέο νόμο αφαιρείται από το ενιαίο ειδικό πρόστιμο.

Μιχάλης Χριστοδουλίδης

Διπλ. Μηχανολόγος Μηχανικός-Σμήναρχος ε.α Διπλ. Μηχανικός Αεροσκαφών ΣΜΑ – Ενεργειακός Επιθεωρητής και Τομεάρχης Ενέργειας και Υποδομών του Μετώπου Νίκης